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Dozy.第一桶金 | 17th Sep 2015 | 一般, 財富@投資世界 | (3028 Reads)
正當樓市氣氛轉淡,又有同學收樓...
收樓當日,同學邀請筆者八吓、慶祝吓,仲食餐勁,哈哈!
單位成交價約 $308 萬,實用面積約 290 呎,呎價僅逾萬元!
旺市的時候,同區三十多年樓,Lump Sum 在 $400 萬以下的,呎價約 $1.1 至 $1.2 萬元,Lump Sum 在 $300 萬頭或以下的,呎會更高達 $1.2 萬至 $1.3 萬,這個單位銀行估價約 $350 萬,低水 $40 多萬,相當於樓價約 14%!

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身邊很多朋友說,加息了,很多專家都看淡,很擔心!
老老實實...
點會氣氛又好,專家又唱好,但係價錢又平?
如果市場氣氛好,就唔會有平嘢買啦!
如果有平嘢買,預咗一定有負面氣氛啦!


點解你咁驚輸?其實只要......
1) 計好條數...留有餘力,將來還可以買到第二間;
2) 搵到筍盤...買入價比市場平,跌一、兩成先打和;
3) 租值回報高...又驚乜嘢呢,有咩都守得住,驚咩呢?
同學的盤亦屬於這個類別...

單位位於我們其中一個主場...油尖旺區
三、四分鐘就行到地鐵站,樓齡三十多年,然而由於已經做好大維修,外牆舖晒磚,望埋去仲後生過隔離廿幾年嗰啲大廈,電梯大堂與走廊都執好晒,乾淨企理,唔使煩,又慳番幾萬。

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同學買入自住,以 90% 按揭、30 年、2.15% 計算...
首期 $30.8 萬,月供約 $1.05 萬
首月本金 $5,468,利息 $4,967;

如果買入收租,以 50% 按揭、
、30 年、2.15% 計算...
首期 $154 萬,月供約 $5,808
市值租金 $1.2 萬計算,
租金回報約 4.7%,正現金流 $6,192!

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從進攻的角度看,假如 3 年後市況平穩或稍好,要賣...
賣 $370、$380 萬,即賺 7、80 萬不難,連同首期及供款,就可以取回逾 $100 多萬現金,到時再計劃下一步換樓。

從防守角度看,假如 3 年後市況比現在差,要守...
同學月入 $3 萬多元,供款僅佔入息的 1/3,就算將來加息,有排都未感受到供款壓力,仲未計年青人的工作能力、賺錢能力仍有提升空間。同時由於借盡 90% 按揭,手上仍然 $20 多萬現金,即使經濟逆轉,即使作最壞打算,當而家份工有乜閃失,或者搵唔番咁高人工,又或者有幾個月冇收入,積蓄都有排搣啦。

或者很多人會提出 10 萬個風險因素...
投資是有風險的,風險是管理的,是評估的,不是逃避的!


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題目:入市機會重臨!苦等一年,終於調整,仲唔行動?
   加息在即,樓價調整幾多?咩位撈底?點樣鋤價?
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講者:本人。1% Anthony!多謝支持!
經濟一週專欄、暢銷書「上車又住又賺」、「樓轉命運」、「工商舖小本投資入門」、「細價樓投資致勝術」等作者。
日期:9 月 18 日(五)7~10pm  
地點:佐敦
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